資金計画

中古を買ってリノベーション

お客様は自分の住みたいお家にいくらの費用が必要なのか、わからない方がほとんどだと思います。
お客様との最初のご相談の時にお聞きする事が、住みたいお家に対する要望・未来のライフステージ
についてお話しをお聞きしてご要望を引き出してゆきます。
お聞きしたご要望に対して実現するためには、お客様の実現資金プランニングを
考えなくてはなりません、オウチの計画がスタートする前にリノベイトで概算見積り書を作りまして
お客様のその時点での借入限度額を算出し、住宅ローン借入仮審査を申請していただきます。

あなたご自身が考えるライフプランでの借入できる限度額算出方法

はじめに、あなたのオウチの総予算をつかんでおくことが大切です。
総予算は自己資金とローン借入可能額の合計で決まります。
ご自身でいくら返済できるかを調べる場合は年収と返済可能額の両方から計算し、
年間返済額を調べましょう。
年収に対する年間返済額(1/3)を12ヶ月で割り、毎月返済額を決定したら、
各金融機関が出している100万円あたりの毎月返済額を参考に、
ローン借入可能額を算出します。このときに、ボーナス併用を利用するかどうかも決めます。
これに自己資金を足したものが総予算です。
このほかにもいろいろな資金計画の方法があるので、相談下さい。
住宅購入経験のあるご友人に相談することも大切です。

物件価格、工事費用以外に色んな手数料や税金等の経費が掛かりますので、知っておいたほうがよいと思います。決して不動産チラシに大きく掲載されている金額で購入が出来る訳ではありません。

費用の支払い時期と金額の目安

土地や物件の売買契約前に支払うお金
  • 売主様に手付金(価格の10%程度)振込手数料
  • 建物表題部登記費
土地や物件の売買契約時に支払うお金
  • 売買代金
  • 固定資産税
  • 登記費用
  • 所有権移転費用
  • 登録免許税
  • 住宅ローン印紙税
  • 振込手数料
  • ローン借入費用(事務手数料、保証料、火災保険料)
  • 購入諸費用(中古一戸建て/価格の6%~10%、中古マンション/価格)
工事請負契約時に支払うお金
  • 工事請負代金(着手金)
  • 契約書印紙代
  • 振込手数料
  • 利息金
  • 火災保険料
  • 個人売主仲介の場合は仲介手数料
工事時に支払うお金
  • 工事請負代金(中間金)
  • 印紙代
  • 振込手数料
  • 利息金
工事完了時に支払うお金
  • 工事請負代金(最終金)
  • 登記費用
  • 取扱手数料
  • 借入契約印紙代
  • 引越し代や家具購入費用など(50万円~)
半年~1年半後に支払うお金
  • 不動産所得税
  • 都市計画税(~20万円台/物件により異なる)
家を買った後ずっと支払うお金
  • 住宅ローン返済、家の所有者にかかる税金(固定資産税、都市計画税)
  • マンションは管理費や修繕積立金、一戸建ては地代や私道負担金などを日割りして支払うケースもあります。
※リノベイトの請負工事契約での工事代金の支払い方法は、
工事着手金(40%)、工事中間金(30%)、工事竣工最終金(30%)

中古住宅購入×リノベーション(新築二世)の場合、消費税は何にかかる?

個人が売主の中古住宅の場合、物件価格に消費税はかからないのですが、仲介手数料には消費税がかかっています。また、不動産会社がリフォームをして売り出す物件の場合、リフォーム費用に消費税がのせられます。このほか、後述する購入諸費用の「ローン借入費用」の一部や、登記費用のうち「司法書士報酬」などにも消費税がかかります。

控除、減税や給付金、補助金

最高50万円もらえる「すまい給付金」

「すまい給付金」は、住宅ローンを借りる際、収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。(消費税率10%の現在)
平成26年4月から令和3年12月までに入居する場合に利用できます。

詳しくは「すまい給付金公式サイト」へ

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームを新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、令和3年12月31日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

当初10年間は最大控除額400万円
11年目~13年目は最大控除額 約80万円
各年末のローン残高(上限4000万円)×控除率(1%)=1年分の控除額(最大40万円)
11年目~13年目の控除は、消費増税の負担軽減のための措置で適用期間は、
以下の<1>、もしくは<2>の小さいほうの金額
<1>各年末のローン残高(限度額4000万円)の1%
<2>建物購入価格(限度額4000万円)の「2分の3」%(2%÷3年)

2019年10月1日から2020年12月31日の入居までとなる。
また、購入する人の年収や住宅ローンの借入期間、取得する住宅の面積などに条件がある。
一定の契約が必要で、注文住宅を新築する場合は2020年9月30日まで。
分譲住宅、既存住宅を取得や増改築等の場合は2020年11月30日まで。
もし、新型コロナウイルスが原因で入居が遅れた場合でも、期日までに契約が行われていれば入居期限が2020年12月31日→2021年12月31日まで延長できます。

新築と比べて中古物件は固定資産税は少なくてすむ

一般住宅用の土地面積である、200㎡以下に対する固定資産税は新築も中古も計算方法は同じですが
建物の評価額は、固定資産評価基準に従って、当該家屋と同一の建物をその場所に新築するとした場合に必要とされる建築費を基準とし、それに、建築後の経過年数に応じた減価率(経年減価補正率)一般管理費等の負担額等を考慮して算出します。
木造戸建中古物件の固定資産税評価額の算定に際しては、「建築後の経過年数に応じた減価率」が考慮されます。
建物の評価額は、総務大臣の定める固定資産評価基準に従って、当該家屋と同一の建物をその場所に新築するとした場合に必要とされる建築費を基準とし、それに、建築後の経過年数に応じた減価率(経年減価補正率)、一般管理費等の負担額等を考慮して算出します。
建物では固定資産税の算定に際しては、「建築後の経過年数に応じた減価率」が考慮されます。
一番減価率が低くなるのは戸建で築27年、マンションは築45年目に0.2まで減価率が下がります。

1.新築で購入した建物の固定資産税額は、
1,000万円(評価額)×1.4%(税率)×1/2(新築特例)=7万円 となります。
しかし5年後には固定資産税額は、
1,000万円(評価額)×1.4%(税率)×0.64(減価補正率)=8.96万円 となります。
2. 同じ物件を25年経過した後に購入した場合の固定資産税は、
1,000万円(評価額)×1.4%(税率)×0.21(減価補正率)=2.94万円 となり、
新築時よりもだいぶ低い税額になってしまいます。
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「リノベイト」蔵王オフィス
福山市南蔵王町3-1-40 エスパシオ南蔵王1F

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